Ciò è dovuto soprattutto alla poca chiarezza riguardo al tipo di immobile con annesso titolo di proprietà. Come descritto dalle varie circolari e nei vari decreti, infatti, non tutte le tipologie di abitazioni possono rientrare nel Superbonus. L’argomento diventa ancora più complesso se consideriamo il diritto che si può vantare sull’immobile in oggetto.
Ma procediamo per gradi.
Alla base delle varie casistiche che andremo a vedere rimane fondamentale, come già illustrato nei precedenti articoli, rientrare nella categoria delle “PERSONE FISICHE”, ovvero:
- Tutte le persone contribuenti residenti e non residenti nel territorio italiano, che hanno un titolo su l’immobile in oggetto (proprietario, comproprietario, usufrutto, locatario,ecc.);
- Gli istituti autonomi case popolari (IACP) - cooperative -  organizzazioni non lucrative;
- Organizzazioni e società sportive per i soli spazi adibiti agli spogliatoi.

Le imprese invece non possono usufruire del bonus per tutti i beni patrimoniali riconducibili ad essa o quelli strumentali per l’esercizio della propria professione, eccezion fatta per negozi o uffici facenti parte di unità condominiali. In questo caso, se il condominio decide di effettuare lavori con il super bonus, per quello che riguarda le parti comuni ( ovvero le pareti esterne dell’edificio) sono inclusi anche i vari negozi o uffici.

Per quanto concerne l’ambito applicativo, l’Agenzia delle Entrate chiarisce, tramite la circolare n. 24/2020, quale TIPO DI IMMOBILE rientra e quale no.
Una specifica da fare è sul numero di immobili su cui si può usufruire della detrazione, quantificato in 2 unità abitative per singola persona, a meno che non sia in possesso di altre unità inserite all’interno di un contesto condominiale.
Facciamo un esempio:  sono proprietario di 2 unità immobiliari indipendenti, e di 1 appartamento in un condominio.
Posso usufruire della detrazione sia per le due unità indipendenti, sia per l’appartamento in condominio solamente per le parti comuni.
Le categorie di immobile che possono aderire al super bonus sono:
- I CONDOMINI: sono ammessi interventi che interessano l’involucro dell’edificio, come il cappotto, gli infissi e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con quelli centralizzati. Gli interventi che verranno effettuati sul condominio faranno da trainanti per gli interventi trainati che ogni condomino vorrà effettuare all’interno della propria abitazione.
Utilizzando la parola "condominio" nascono i primi dubbi e le prime limitazioni al bonus.
Inteso giuridicamente come particolare forma di comunione tra le proprietà private individuali (appartamenti e vani accessori) e la comproprietà sui beni comuni dell’immobile (pareti esterne, tetto, corte condominiale, ecc.) tra diversi proprietari, vengono esclusi dalla detrazioni tutti coloro che sono unici proprietari o comproprietari di edifici risultanti come condominio, ovvero con un’unica entrata principale per tutti gli appartamenti. Un esempio pratico è un immobile costituito da due unità abitative con entrata principale unica e appartenenti ad un unico proprietario. in questo caso il bonus 110% non può essere applicato.
- CASE UNIFAMILIARI (unità indipendenti): intese come immobile di proprietà di un unico nucleo familiare, funzionalmente indipendente (impianto luce, gas, termico, ecc.) e con una o più entrate principali esterne private. A questo proposito la circolare della Agenzia delle Entrate 60/E del 28 settembre 2020 ha chiarito un’altra perplessità ricorrente: una casa con l’entrata privata esterna che affaccia su una corte comune rientra nel bonus? La risposta è si!  Possono avere un ingresso principale autonomo chiuso da cancello o portone che consenta l’accesso dalla strada, da corte comune o da giardino di proprietà esclusiva.
- UNITA’ INDIPENDENTI IN CONTESTO CONDOMINIALE: ci sono dei casi in cui una unità funzionalmente indipendente e con l’entrata principale autonoma fa parte di un contesto condominiale. In questo caso fruiscono del Superbonus autonomamente, a prescindere dal fatto che faccia parte di un condominio o che abbiano parti comuni con altre unità abitative (come per esempio il tetto).

Chi sono gli esclusi dal Superbonus 110%? Le abitazione di tipo signorile e i fabbricati ubicati in zone di pregio; ville, castelli, palazzi di valore storico e culturale.

Un'ultima puntualizzazione va fatta per gli immobili privi di impianto di climatizzazione invernale come caldaia, stufe, ecc.
Tale caratteristica infatti fa escludere a priori l’immobile dal Superbonus, in quanto un punto focale del decreto è la sostituzione degli impianti esistenti con altri più performanti dal punto di vista energetico, e non la posa in opera di impianti ex novo; a patto che non si tratti di demolizione e ricostruzione.
Con queste nuove spiegazioni, speriamo di aver fornito ulteriori delucidazioni su un argomento così complesso e articolato.

Noi di Ecoenergy04 restiamo sempre a disposizione per ulteriori chiarimenti o per un sopralluogo, dove vi aiuteremo ad individuare la vostra casistica e a trovare la soluzione ottimale per usufruire al meglio del Superbonus 110%.